Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden hat in seinem Beschluss vom 06.03.2019, Az. 5 U 1613/18 eine bisher nur für das Wohnraummietrecht anwendbare Rechtsprechung auf das Gewerberaummietrecht ausgedehnt.
Auch bei Gewerberaummietverhältnissen ist die formularvertragliche Übertragung der nach §§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Fall einer unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassenen Mietsache unzulässig. Eine solche formularmäßige Regelung benachteiligt den Mieter unangemessen, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich für die bei Vertragsbeginn vorhandenen Abnutzungen der Mietsache gewährt hat, der ihn so stellt, als habe der Vermieter dem Mieter eine renovierte Mietsache überlassen.
Nach Auffassung des OLG Dresden ist die zuvor nur für Wohnraummietverhältnisse geltende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH-Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14 und Urteil vom 22.08.2018, Az. VIII ZR 277/16) auch auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen.
Das OLG Dresden führt dabei aus, dass eine Überbürdung von laufenden Schönheitsreparaturen bei unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergebenen Gewerberäumen den Mieter deswegen unangemessen benachteiligt, da dieser nicht in der Lage ist, eine Abgrenzung zwischen eigenen Abnutzungen und denen des Vormieters vorzunehmen. Zudem würde der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses bei Durchführung vollständiger Schönheitsreparaturen eine Mietsache erhalten, welche sich in einem besseren Zustand befindet, als sich diese bei Übergabe an den Mieter befunden hat. Eine ohne entsprechenden finanziellen Ausgleich für den Mieter ist eine Überbürdung mit Schönheitsreparaturen nicht mit den gesetzlichen Vorgaben vereinbar und benachteiligt aus diesem Grunde den Gewerberaummieter unangemessen.
Das OLG Dresden hat sich mit seiner Entscheidung der bis dahin einzig vom OLG Celle im Beschluss vom 13.07.2016, Az. 2 U 45/16 vertretenen Rechtsauffassung angeschlossen. Zwischenzeitlich hat sich auch das OLG Düsseldorf durch ein Urteil vom 30.07.2019, Az. I-24 U 104/18 der vorstehenden Rechtsprechung angeschlossen. Es ist daher nicht zu erwarten, dass eine Kehrtwende in der Rechtsprechung eintritt. Vielmehr ist davon auszugehen, dass zukünftig weitergehende allein für das Wohnraummietrecht getroffene Entscheidungen des BGH zu Schönheitsreparaturen auch im Gewerberaummietrecht Anwendung finden werden.
Vor der Durchführung bzw. Forderung von Schönheitsreparaturen sollten sich sowohl Gewerberaumvermieter als auch Gewerberaummieter vor einer Eskalation des Rechtsstreits umfassend über die tatsächlich bestehenden Rechte und Pflichten beraten lassen. Gern stehen wir Ihnen hierbei zur Seite.